СРЕДНЯЯ РЫНОЧНАЯ ЦЕНА. Динамическое ценообразование в недвижимости. Uninum
Спрос на квартиры за последние два года испытал довольно сильные воздействия со стороны внешних факторов. Динамика цен на новостройки менялась постоянно. Каждый хотел знать, что будет с ценами на недвижимость. Практически все следили за двумя показателями: за объемом строительства и за средней ценой квадратного метра. Сравнение проводилось как с показателями прошлых лет, так и с показателями предыдущих месяцев. Каждое изменение средней цены вызывало бурные обсуждения и подстегивало ожидания от рынка. Но были ли выводы аналитиков правильными?
Это вторая лекция из цикла занятий по динамическому ценообразованию. Сейчас мы разберем, как следует относиться к такому распространенному явлению, как средняя рыночная цена.
По определению средняя рыночная цена - это средняя арифметическая цена предложенного товара или услуги на определенном рынке за конкретный промежуток времени.
Когда таким товаром является квартира, возникают определенные сложности с тем, как среднюю цену можно вычислить. Начнем с того, что каждая квартира обладает не только площадью, но и множеством других характеристик, что делает каждую квартиру уникальной. Даже, если у нас есть две абсолютно одинаковые по планировкам квартиры, они будут расположены либо на разных этажах, либо в разных корпусах, либо даже в разных локациях. То есть, усредняя цену квадратного метра, скажем, на рынке Москвы, мы упускаем из виду, что другие характеристики тоже имеют свою цену и изменяют стоимость квартиры в целом.
По определению средняя рыночная цена - это средняя арифметическая цена предложенного товара или услуги на определенном рынке за конкретный промежуток времени.
Когда таким товаром является квартира, возникают определенные сложности с тем, как среднюю цену можно вычислить. Начнем с того, что каждая квартира обладает не только площадью, но и множеством других характеристик, что делает каждую квартиру уникальной. Даже, если у нас есть две абсолютно одинаковые по планировкам квартиры, они будут расположены либо на разных этажах, либо в разных корпусах, либо даже в разных локациях. То есть, усредняя цену квадратного метра, скажем, на рынке Москвы, мы упускаем из виду, что другие характеристики тоже имеют свою цену и изменяют стоимость квартиры в целом.
Динамика цен на новостройки показывает колебания средней цены
Вторая сложность с усреднением цены состоит в том, что в начале месяца и в конце месяца квартиры могут стоить разных денег. Поэтому, какую цену брать по квартире за весь месяц, не очень понятно. И когда мы смотрим на график, где показано, что в прошлом месяце средняя цена квадратного метра была одной, а в текущем месяце стала другой, не очень понятно, в какой конкретный день были взяты цены. Более того, для одних квартир цены могли быть взяты в начале месяца, а для других - в конце.
Третья сложность с усреднением цены заключается в том, что каждый раз, составляя выборку товарно-ценовых предложений для усреднения, часть данных отсеивается из-за их непригодности. Допустим, мы готовим данные для аналитики. Зашли на сайт компании и взяли оттуда площадь квартиры, а цену записать забыли. Опомнившись, возвращаемся, а квартира уже снята с реализации. И цену узнать невозможно. По этой причине и по ряду других причин, часть предложений в выборку не попадает. Поэтому, выборка, сделанная в прошлом месяце отличается от выборки текущего месяца, и в расчет средней цены могут не попасть некоторые квартиры, что влияет на результат подсчета.
Из-за этих проблем с подсчетом колебания вычисленной средней цены могут достигать 2-3%, в то время, как на самом деле цены никто особенно не менял. Этот эффект обычно и наблюдается месяц к месяцу в такого рода сводных графиках. Поэтому нужно быть аккуратным, делая заявления, что цены выросли на 2% или упали на 2%. В рамках погрешности изменения на 2-3% могут объясняться ошибками подсчета.
То есть, средняя рыночная цена квадратного метра - это показатель, который может отличаться от реального показателя просто из-за сложности со сбором данных и ошибками вычисления. Даже самый точный аналитический центр не может дать точный результат.
Если вы посмотрите на некоторый прибор, который используется для измерения, у него всегда будет написана погрешность. Это правило хорошего тона для измерительных приборов. Аналитические центры, рисуя графики сравнения, погрешность не указывают.
Третья сложность с усреднением цены заключается в том, что каждый раз, составляя выборку товарно-ценовых предложений для усреднения, часть данных отсеивается из-за их непригодности. Допустим, мы готовим данные для аналитики. Зашли на сайт компании и взяли оттуда площадь квартиры, а цену записать забыли. Опомнившись, возвращаемся, а квартира уже снята с реализации. И цену узнать невозможно. По этой причине и по ряду других причин, часть предложений в выборку не попадает. Поэтому, выборка, сделанная в прошлом месяце отличается от выборки текущего месяца, и в расчет средней цены могут не попасть некоторые квартиры, что влияет на результат подсчета.
Из-за этих проблем с подсчетом колебания вычисленной средней цены могут достигать 2-3%, в то время, как на самом деле цены никто особенно не менял. Этот эффект обычно и наблюдается месяц к месяцу в такого рода сводных графиках. Поэтому нужно быть аккуратным, делая заявления, что цены выросли на 2% или упали на 2%. В рамках погрешности изменения на 2-3% могут объясняться ошибками подсчета.
То есть, средняя рыночная цена квадратного метра - это показатель, который может отличаться от реального показателя просто из-за сложности со сбором данных и ошибками вычисления. Даже самый точный аналитический центр не может дать точный результат.
Если вы посмотрите на некоторый прибор, который используется для измерения, у него всегда будет написана погрешность. Это правило хорошего тона для измерительных приборов. Аналитические центры, рисуя графики сравнения, погрешность не указывают.
Средние рыночные цены на недвижимость не отражают реальный уровень цен
Еще одна особенность средних рыночных цен заключается в самом методе расчета средних. Позвольте, продемонстрирую математический фокус. Допустим, у нас есть жилищный комплекс из 100 однокомнатных квартир и 100 двухкомнатных. Естественно, стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах аналитик по ценообразованию устанавливает несколько выше, чем стоимость двухкомнатных.
Положим, цена квадратного метра в однокомнатной квартире равна 150 тысяч, а в двухкомнатных 100 тысяч. Цифры выдуманные исключительно для простоты расчетов. Средняя цена квадратного метра в этом жилом комплексе получается 120 тысяч рублей.
Теперь проходит месяц. Мы успешно продали 30 однокомнатных и 5 двухкомнатных. Средняя цена теперь стала 116 470, что примерно на 3% меньше, чем было. То есть, цены у квартир не изменились, а средняя цена уменьшилась.
То есть, получается, что средняя рыночная цена зависит не только от цен на квартиры, но и от текущего рыночного предложения.
Мы знаем, что часть квартир содержится в управленческом резерве. Если аналитик принимает решение о выводе некоторого количества квартир одного типа и не выводит пропорциональное число квартир другого вида в реализацию, то средняя цена опять же меняется.
Таким образом, средние рыночные цены не отражают реальный уровень цен. Принимая решение об изменении собственных цен, нельзя опираться на этот показатель.
Положим, цена квадратного метра в однокомнатной квартире равна 150 тысяч, а в двухкомнатных 100 тысяч. Цифры выдуманные исключительно для простоты расчетов. Средняя цена квадратного метра в этом жилом комплексе получается 120 тысяч рублей.
Теперь проходит месяц. Мы успешно продали 30 однокомнатных и 5 двухкомнатных. Средняя цена теперь стала 116 470, что примерно на 3% меньше, чем было. То есть, цены у квартир не изменились, а средняя цена уменьшилась.
То есть, получается, что средняя рыночная цена зависит не только от цен на квартиры, но и от текущего рыночного предложения.
Мы знаем, что часть квартир содержится в управленческом резерве. Если аналитик принимает решение о выводе некоторого количества квартир одного типа и не выводит пропорциональное число квартир другого вида в реализацию, то средняя цена опять же меняется.
Таким образом, средние рыночные цены не отражают реальный уровень цен. Принимая решение об изменении собственных цен, нельзя опираться на этот показатель.
Корректные способы определения средней рыночной цены на квартиры
Существуют более корректные способы определения средней рыночной цены, но у них есть свои ограничения.
Давайте разберем один такой способ. Положим, как в предыдущем примере, у нас изначально было 100 однокомнатных и 100 двухкомнатных. Мы продали 30 однокомнатных и 10 двухкомнатных.
На этот раз в формулу расчета средней цены мы возьмем не весь текущий ассортимент, а ту часть его, которая сформирует пропорциональное распределение. То есть, у нас осталось 70 однокомнатных квартир, и двухкомнатных в формулу мы подставим тоже 70. Если было 100 и 100, то есть равное количество, то и месяц спустя мы возьмем тоже равное количество. На этот раз у нас получится правильная средняя цена, которая нам покажет, что цены на квартиры не изменились.
Тем не менее, у этого способа, как и всех вообще способов, есть ограничения применимости. Что, если мы к концу месяца продали вообще все однокомнатные квартиры? Как бы мы ни тасовали список двухкомнатных, средняя цена у нас уменьшится.
Второе ограничение связано с тем, что ради соблюдения пропорции квартиры надо разбивать на виды. Когда дело касается комнатности, тут все понятно. Но как оценить локацию, виды из окон, планировки и другие вещи, которые везде оцениваются по-разному. Квартира - уникальный товар. Разделить квартиры на виды - это непростая задача. Всегда найдется какая-нибудь квартира, которая вроде бы принадлежит одному виду, а вроде бы другому. Куда ее отнести?
Поэтому, средняя цена даже с учетом разных подходов и разных способов не может служить показателем уровня цен. Нельзя сказать, что цены в каком-то регионе выросли, поскольку средняя цена выросла. Это не равнозначные заявления. Нужны более детальные показатели, более веские обоснования.
Давайте разберем один такой способ. Положим, как в предыдущем примере, у нас изначально было 100 однокомнатных и 100 двухкомнатных. Мы продали 30 однокомнатных и 10 двухкомнатных.
На этот раз в формулу расчета средней цены мы возьмем не весь текущий ассортимент, а ту часть его, которая сформирует пропорциональное распределение. То есть, у нас осталось 70 однокомнатных квартир, и двухкомнатных в формулу мы подставим тоже 70. Если было 100 и 100, то есть равное количество, то и месяц спустя мы возьмем тоже равное количество. На этот раз у нас получится правильная средняя цена, которая нам покажет, что цены на квартиры не изменились.
Тем не менее, у этого способа, как и всех вообще способов, есть ограничения применимости. Что, если мы к концу месяца продали вообще все однокомнатные квартиры? Как бы мы ни тасовали список двухкомнатных, средняя цена у нас уменьшится.
Второе ограничение связано с тем, что ради соблюдения пропорции квартиры надо разбивать на виды. Когда дело касается комнатности, тут все понятно. Но как оценить локацию, виды из окон, планировки и другие вещи, которые везде оцениваются по-разному. Квартира - уникальный товар. Разделить квартиры на виды - это непростая задача. Всегда найдется какая-нибудь квартира, которая вроде бы принадлежит одному виду, а вроде бы другому. Куда ее отнести?
Поэтому, средняя цена даже с учетом разных подходов и разных способов не может служить показателем уровня цен. Нельзя сказать, что цены в каком-то регионе выросли, поскольку средняя цена выросла. Это не равнозначные заявления. Нужны более детальные показатели, более веские обоснования.
Итого про средние рыночные цены и динамику цен на недвижимость
С точки зрения динамического ценообразования есть еще один курьез, который связан со средней рыночной ценой да и вообще со всеми средними показателями. Специалисты от датасайенс, даже подкованные и опытные, время от времени добавляют в свои модели эти самые средние рыночные цены. Для эксперимента это можно сделать. Можно увидеть что-то новое, какую-нибудь новую закономерность, но вслед за этим нужно всегда сделать шаг назад и подумать, а почему это средняя цена дает мне эту закономерность? Это что-то связанное с ценой, или же это связано с ассортиментом? Может ли быть такое, что это связано с ошибкой в данных?
Подведем итоги.
Средние рыночные цены могут быть вычислены с ошибками. Это могут быть ошибки сбора данных, могут быть ошибки вычисления.
Колебаниям в 2-3% доверять нельзя. Есть большое число факторов, которые дают погрешность в 2-3%. Изменение среднерыночных цен на 2-3% может быть вызвано просто погрешностью измерений. Плохие аналитики не показывают погрешность на своих графиках.
Средние рыночные цены не отражают реального изменения цен. Цены могут не меняться, а средние цены могут измениться. Причина - изменение ассортимента.
Использовать средние рыночные цены в отчетах аналитика не рекомендуется, поскольку они мало что говорят о реальном положении дел.
Подведем итоги.
Средние рыночные цены могут быть вычислены с ошибками. Это могут быть ошибки сбора данных, могут быть ошибки вычисления.
Колебаниям в 2-3% доверять нельзя. Есть большое число факторов, которые дают погрешность в 2-3%. Изменение среднерыночных цен на 2-3% может быть вызвано просто погрешностью измерений. Плохие аналитики не показывают погрешность на своих графиках.
Средние рыночные цены не отражают реального изменения цен. Цены могут не меняться, а средние цены могут измениться. Причина - изменение ассортимента.
Использовать средние рыночные цены в отчетах аналитика не рекомендуется, поскольку они мало что говорят о реальном положении дел.
Свяжитесь с нами
E-mail: uninum@uninum.ru
