Анализ спроса недвижимости и особенности ценообразования на рынке недвижимости
Анализ спроса недвижимости зависит от многих факторов, и эластичность спроса на недвижимость определяется тем, что квартира - особенный товар с уникальной кривой эластичности. Ценообразование на рынке недвижимости требует наблюдения за изменениями кривой эластичности для обеспечения конверсии клиентов.
Спрос на жилую недвижимость имеет свои особенности, которые не так очевидны для аналитика. Обычно полагается, что при снижении цены спрос растет, а при ее повышении падает. При этом забывают, что квартира - особенный товар, спрос на который определяется многими факторами, и опыт продаж в одном жилом комплексе и даже у одного девелопера недостаточен для того, чтобы правильно прогнозировать спрос в зависимости от цены. Анализ спроса недвижимости начинается с кривой эластичности спроса по цене.
Эластичность спроса по цене показывает, как меняется спрос при изменении цены товара. При этом не учитываются другие факторы, которые тоже могут меняться. Точнее, если они меняются, вместе с ними и меняется эластичность. Тем не менее, из-за того, что эластичность редко меняется кардинальным образом, различают товары с эластичным спросом и неэластичным.
Эластичность спроса по цене показывает, как меняется спрос при изменении цены товара. При этом не учитываются другие факторы, которые тоже могут меняться. Точнее, если они меняются, вместе с ними и меняется эластичность. Тем не менее, из-за того, что эластичность редко меняется кардинальным образом, различают товары с эластичным спросом и неэластичным.
Особенности ценообразования на рынке недвижимости
К товарам с эластичным спросом, в частности, относят товары, стоимость которых ощутима для семейного бюджета, а к товарам с неэластичным спросом относят товары первой необходимости и товары, которые сложно заменить.
Особенности ценообразования на рынке недвижимости начинаются с того, что квартира на первичном рынке относится к особенным товарам. Она имеет весьма высокую стоимость и для нее очень сложно подобрать замену. Конечно, в глазах части потребителей квартиру на первичном рынке можно заменить вторичкой, но при этом есть много чего важного, чего при этом лишается покупатель. Поэтому, замену действительно сложно подобрать. И тут возникает сложный вопрос: а является ли квартира товаром с эластичным спросом, или нет?
Особенности ценообразования на рынке недвижимости начинаются с того, что квартира на первичном рынке относится к особенным товарам. Она имеет весьма высокую стоимость и для нее очень сложно подобрать замену. Конечно, в глазах части потребителей квартиру на первичном рынке можно заменить вторичкой, но при этом есть много чего важного, чего при этом лишается покупатель. Поэтому, замену действительно сложно подобрать. И тут возникает сложный вопрос: а является ли квартира товаром с эластичным спросом, или нет?
Квартира - особенный товар
Чтобы ответить на этот вопрос, нам пришлось провести широкомасштабный анализ спроса недвижимости, проанализировать очень большое число ЖК, собрать воедино опыт многих девелоперов. Статистика показала, что квартира - особенный товар с особенным видом эластичности.
Анализ спроса недвижимости и изменяемость кривой эластичности
Но не только вид эластичности делает квартиру в новостройке особенным товаром.
Эластичность спроса для квартир очень отличается от ЖК к ЖК. Связано это с локацией. Не раз отмечалось, что в разных городах спрос по-разному реагирует на изменение цен. В одном городе спрос может снижаться очень резко, а в другом городе еле ощутимо. Даже когда мы говорим о разных районах города, эластичность будет отличаться.
Эластичность отличается и в разное время года, и под влиянием внешних событий, и в зависимости от объема предложения. Происходит это потому, что может измениться покупательная способность населения, внимание части клиентов может переключиться на другие потребности, может измениться привлекательность локации, а может и появиться более выгодное предложение от конкурентов. В этом многие видят особенности на рынке ценообразования, но это прямое следствие того, что квартира на первичном рынке является особенным товаром.
Эластичность спроса для квартир очень отличается от ЖК к ЖК. Связано это с локацией. Не раз отмечалось, что в разных городах спрос по-разному реагирует на изменение цен. В одном городе спрос может снижаться очень резко, а в другом городе еле ощутимо. Даже когда мы говорим о разных районах города, эластичность будет отличаться.
Эластичность отличается и в разное время года, и под влиянием внешних событий, и в зависимости от объема предложения. Происходит это потому, что может измениться покупательная способность населения, внимание части клиентов может переключиться на другие потребности, может измениться привлекательность локации, а может и появиться более выгодное предложение от конкурентов. В этом многие видят особенности на рынке ценообразования, но это прямое следствие того, что квартира на первичном рынке является особенным товаром.
Оперативный анализ спроса недвижимости
Поскольку одной из задач ценообразования является обеспечение конверсии клиентов на заданном планом уровне, то очень важно оперативно следить за тем, как меняется кривая эластичности.
Вопросы - Анализ спроса недвижимости
С чего начинать анализ спроса на жилую недвижимость?
Анализ спроса недвижимости следует начинать с изучения кривой эластичности. Кривая эластичности уникальна для каждого жилого комплекса и может меняться со временем. На ее внешний вид влияют сезонные факторы, маркетинговые акции и прочие внешние воздействия. Самым простым способом определить эластичность спроса является использование системы динамического ценообразования.
В чем заключается особенность квартиры с точки зрения эластичности спроса?
Квартира представляет собой особенный товар, который не является эластичным по цене в привычном понимании, поскольку стоимость квартиры ощутима для бюджета покупателя, но в то же время, каждая квартира уникальна, очень сильно привязана к локации, а потому относится к товарам, которые сложно заменить даже с учетом множества конкурентных предложений.
Как локация влияет на эластичность спроса на жилую недвижимость?
Масштабный анализ свыше 250 жилых комплексов, расположенных в различных локациях, показал, что кривая эластичности меняется в зависимости от локации самым кардинальным образом. В таких условиях ориентация на конкурентов практически бесполезна и может задавать только представление о средней стоимости квартир, но не позволяет управлять спросом.
Какие внешние события могут изменить эластичность спроса на рынке недвижимости?
Самым важным внешним событием, влияющим на эластичность спроса недвижимости, является поток клиентов. Поток клиентов описывается объемом и составом аудитории, предпочтениями клиентов и их бюджетами. Этот поток меняется в зависимости от сезонности, от маркетинговой активности и от рыночной ситуации, но не меняется резко, поэтому его можно отследить в оперативном режиме, наблюдая за поведением клиентов в воронке продаж.
Свяжитесь с нами
E-mail: uninum@uninum.ru
